行业还在大面积亏损的泥潭中前行！
但刚刚过去的中报季，房企们的成色仍略显不足，房企的亏损规模还在继续扩大。
艳姐不完全统计，目前已发布上半年业绩或预告的101家上市内地房企中，归母净利润为负的有60家，占比约6成，平均每家房企亏损7.9亿~9.5亿。
这个亏损规模，同比增加超90%。
不过艳姐也惊讶地发现，上半年销售“四大天王”——保利发展、中海、华润置地、招商蛇口，半年竟然赚了：
246亿。
更夸张的是，在还能盈利的41家房企中，“四大天王”的归母净利润占比近50%。
地产行业，依然是央国企的天下。
除了央国企，艳姐还看到了两家民企的影子：
龙湖、滨江集团。
上半年归母净利润分别是32.29亿、18.53亿，稳居民营房企NO.1、NO.2。
火炼之下，才知道谁是真金。
今天，艳姐也想跟大家拆解一下，这些盈利房企到底做对了什么、亏损房企又有哪些失误，也欢迎大家在评论区留言，跟艳姐互动。
01
2025半年度亏麻“四兄弟”
上半年，预亏房企有60家，占比约6成。其中碧桂园、万科、佳兆业、中国奥园、世茂集团、金科、华夏幸福、正荣地产、旭辉、信达地产亏损居前。不过万科在上半年自救瘦身、股东输血，一切似乎都在向稳发展。
TOP4
中国奥园
亏损95亿
巨亏或将持续！
上半年中国奥园归母净利润亏损95亿，去年同期盈利221亿。
中国奥园由郭梓文、郭梓宁两兄弟创办于1996年，早期曾以“体育+地产”的复合模式在广州一战成名。
郭梓文、郭梓宁（图源官微）2007年中国奥园借壳上市，早期过度依赖合作开发的策略也失去了不少发展良机。2016年，郭氏兄弟提出“351计划”，通过收并购和旧改疯狂扩张。
收并购模式下，中国奥园迈入千亿规模，2016年到2020年，中国奥园全口径销售额从256亿增长到1330亿，增长超400%。
但深度布局三四线也让中国奥园尝到了苦果。2020年上半年，三四线城市土储建面占比高达62%。
市场深度调整，中国奥园在2022年初官宣暴雷。
从2021年开始，中国奥园已经连亏3年，归母净利润累计亏损超490亿。
上半年，中国奥园的销售额只有40.2亿；员工仅剩下约600人，较高峰期减员97%。眼下的中国奥园几乎丧失造血能力，未来能不能东山再起，也考验着郭氏兄弟的智慧。
TOP3
佳兆业
亏损100亿
轻资产转型，“不死鸟”再次“死里逃生”？
佳兆业在业内素有“不死鸟”“旧改之王”的称号。
最高峰时，其曾在深圳有44个旧改项目，货值约4500亿。但旧改项目周期一般长达8-10年，短期内很难贡献业绩，还沉淀大量资本，叠加市场下行，佳兆业在2022年官宣暴雷。
郭英成（图源官微）佳兆业曾2次暴雷。2015年首次暴雷时曾通过引入机构投资人、资产出售、债务展期等方式成功自救。但2022年暴雷后，叠加市场深度调整，佳兆业经营疲软，深陷亏损旋涡。
2024年，佳兆业合约销售67.57亿，同比减少62%，还不及2020年1435亿销售额的5%；归母净利润亏损285.3亿，创下历史纪录。
过去4年，佳兆业累计亏损超730亿。
郭英成在2024年报中也表示，佳兆业将探索轻资产＋可持续发展型的发展模式。
眼下，严重缺乏造血能力的佳兆业，能否再次上演“不死鸟”的奇迹，恐怕还是个未知数。
TOP2
万科
亏损120亿
瘦身自救、大股东输血，回归正轨可期
上半年，万科归母净亏损预计100~120亿，较去年同期有所扩大。
万科过去一直都是行业的优等生，在行业内有着良好的口碑。不过再牛的企业也有踏错节奏的时候，最高峰时土储超1.5亿㎡，高能级城市土储不足，低能级城市的土储过高，随着行业的深度调整，不可避免的出现业绩滑坡。
上海万科高福云境效果图过程稿去年初，万科深陷“暴雷”传闻，出现股债双杀。
不过后续万科瘦身自救，特别是大股东深铁集团输血支持，万科出现企稳迹象。7月实现销售额134.5亿、行业排名第3，前7个月销售额821亿、行业排名第6，销售表现优于行业平均水平。
自救+大股东输血后的万科，未来回归正轨可期。
TOP1
碧桂园
亏损190.8亿
暴雷房企面临大考？
上半年的“亏损王”，要属碧桂园了。归母净利润亏损190.8亿，相较于去年同期151亿的亏损，碧桂园的亏损幅度越来越大。
作为曾经能与恒大掰手腕的宇宙级房企，碧桂园曾创造了发展的“奇迹”，最高峰时销售额超7800亿、归母净利润超600亿，区域总年薪超5000万。其高周转模式曾经成为众多房企学习的“标杆”。
不过行业深度，重仓三四线的碧桂园终以“暴雷”收场。去年底，碧桂园逾期债务超1800亿。
韶关碧桂园云著眼下，碧桂园还是有好消息传出。前几天，碧桂园超过100亿美元的境外债重组获批，预计将大幅削债并展期。
不过相比于债务重组，能不能如期向业主交付房屋还要打上一个巨大的问号。
去年，碧桂园交付了4608万㎡、超38万套房子。
按照规划，碧桂园预计今年将交付21万套房源，前5个月交付了5万套。保交付，仍然是碧桂园面临的一道“大考”。
02
101家房企谁最能赚钱？
上半年，预盈房企41家，盈利500万就能跑赢60%的上市房企，其中华润置地、远洋、中海、龙湖、保利发展、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、中国金茂、建发国际盈利规模居前，除龙湖、滨江集团外，其他均为央国企。不过远洋集团能实现扭亏为盈，主要受益于债务重组。
盈利TOP10中，中国金茂的半年成绩单含金量不低，利润同比增长8%，这是他们在年初董事长、组织架构焕新后交出的第一份成绩单。
TOP5
滨江集团
盈利18.53亿
稳健的深耕型房企
滨江集团大家都比较熟悉，算是深耕型房企的标杆。
上半年，滨江集团大概是行业内唯一实现关键财务指标两位数增长的房企。
上半年，滨江集团实现销售额527.5亿，行业排名第10、民营房企第1；
实现营收454.49亿，同比上升87.8%；
净利润26.92亿，同比上升120%；
归母净利润18.53亿，同比上升58.87%；
毛利率12.24%，同比提升2.67个百分点；
货币资金295亿，现金短债比3.14倍，唯一超过3倍的民营房企。
在行业深度调整下，滨江集团还能逆势大幅增长，相当“另类”。
杭州滨江水电新城项目效果图过程稿滨江“另类”的秘籍也不复杂：区域聚焦、城市深耕，高度聚焦杭州市场。
上半年，滨江集团新增16个土地储备项目，其中14宗位于杭州，2宗位于金华土；总土储中，杭州占73%。
滨江的这套打法，想不赚钱都难，其他房企想学也学不来的。
TOP4
保利发展
盈利27.11亿
房企新“一哥”
民营房企逐渐暴雷，央企保利发展终于坐上了行业第一的位置。
今年上半年，保利发展销售额达到1452亿，领跑行业。
不过这几年的行业下行，保利发展自然也受到影响。
上海保利世博天悦实景去年，保利发展归母净利润50亿，同比下降约58%，已经连降43年。上半年，保利发展归母净利润27.11亿，同比下降63%。但依然不影响它成为行业NO.1。
不过保利发展在一二线城市核心区位的优质项目热销，38 个核心城市贡献了92%的销售额，同比提升3个百分点；在7个城市的市占率超过15%；17个城市排名前三。
在拿地端，保利发展在重点投资一线城市。上半年拿地投入509亿，同比增长304%，其中一线城市建筑面积占比23.8%，处于近年来的高位。
如无意外，保利发展今年会稳坐行业NO.1。
TOP3
龙湖
盈利32.29亿
经营性业务恐怖的77.7%的毛利率
尚未陷入债务危机的全国性民营房企，用一只手就数得过来。但龙湖一定是转型最成功的那一家。
如何衡量龙湖的“成功”转型？
上半年，龙湖营收588亿、毛利55亿，但运营业务和服务业务的毛利贡献已经远超开发业务。
开发业务毛利-11.82亿、运营业务毛利41.26亿、服务业务毛利25.56亿。
上海龙湖御湖境实景也就是说，在行业深度调整下，运营业务、服务业务已经成为支撑龙湖利润规模的关键。
上半年，龙湖商业投资航道、长租公寓出租率分别保持在97%、95.6%的高位。
不过，龙湖的开发业务依然在稳步扩张，上半年在上海、重庆、贵阳、苏州新增了4个项目，总规划建面25万㎡。
向新发展模式转型，龙湖找到了引擎换轨的方向。
TOP2
中海
盈利118.8亿
“一线城市之王”的底气
行业深度调整，中海的中期答卷相当亮眼。
| 合约销售1201亿、权益销售1105亿，双双位居行业第2；
| 核心归母净利润87.8亿，核心净利润率11%；
| 在手现金1089亿，现金短债比升至4.9倍。
特别是中海的利润表现，中海核心净利润占销售TOP10房企总额的60%。
在“利润王”标签之下，2025年的中海又坐实“一线城市之王”。
上半年，中海在香港、北京、上海、广州、深圳5个一线城市合约销售556.4亿，也就是说，5个一线城市贡献了中海46%的业绩；如果不算子公司中海宏洋，5大城市销售占比将高达53.7%。
在北京，中海全口径销售304.5亿，销冠；如果再算上中海宏洋，上半年中海在14个城市的市占率位居第一。
在投资端，前7个月，中海新增22个项目，权益购地金额550.1亿，行业第一；新增货值1315.5亿，行业第一。一线及强二线城市投资占比达到86%。
下半年，随着上海、深圳、广州还有多个重磅项目入市，中海也将是销冠的有力争夺者。
TOP1
华润置地
盈利32.29亿
经营之王
看完华润置地的中期业绩，艳姐觉得华润置地最大的标签是：
经营之王。
上半年，华润置地营收949亿，其中经营性不动产业务营收121.1亿，同比增长5.5%；轻资产管理业务营收60亿，同比增长1.1%。
“第二曲线业务”规模似乎不大，但利润表现相当强悍。
上海苏河湾万象天地经营性不动产业务核心净利润已超过了开发销售型业务1.01亿，毛利率高达72.9%
目前，华润置地购物中心总建面1185万㎡；期内新开业购物中心2座；在营购物中心数量达到94座。
这样的体量和规模，在行业内也是巨无霸式的存在。
在商业资产证券化方面，华润置地也相当抢眼。目前华夏华润商业REIT总市值已首破百亿元，自去年3月14日上市以来，股价累计上涨约50%，连续六个季度现金分红合计4.95亿,。
华润置地的转型，一切都在向新、向好。
结语
行业虽然不易，但不总是只有坏消息。
好消息是，1-7月商品房销售面积、销售额已经连续5个月同比缩窄。
前7个月，全国新建商品房销售面积5.12亿㎡、销售额4.96万亿，同比分别下降4%、6.5%。
但降幅较去年同期分别大幅缩窄14.6、17.8个百分点。
北京、上海等城市在限售、限购、贷款利率等方面也相继出台利好政策。
相信未来一些重点城市会进一步加大对房地产需求的支持力度。
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主编：张艳
责编：Eric
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